Proč v roce 2026 tak rychle rostou sazby hypoték?

Ještě začátkem roku se zdálo, že hypoteční sazby postupně klesnou pod hranici 4 %. Místo toho ale přišel opačný vývoj. Sazby hypoték začaly výrazně růst a u všech bank jsou dnes nad úrovní 5 %.

Co se stalo?

Hlavním důvodem je výrazný růst tržních úrokových sazeb. A za jejich růstem stojí především obavy z dalšího vývoje inflace, zejména v souvislosti s válkou mezi USA a Íránem a situací kolem Hormuzského průlivu.

Od války k dražší hypotéce

Válka na Blízkém východě výrazně zvýšila nejistotu ohledně dalšího vývoje cen energií. Rizikem je především omezení dodávek ropy přes Hormuzský průliv, který je jednou z nejdůležitějších tras pro světový obchod s ropou.

Pokud ropa zdražuje, neznamená to pouze dražší benzin. Vyšší ceny energií se postupně promítají do nákladů firem, dopravy, výroby a cen zboží a služeb.

Finanční trhy proto začaly počítat s tím, že inflace může zůstat vyšší, než se ještě před několika měsíci očekávalo.

A vyšší očekávaná inflace znamená také vyšší očekávané úrokové sazby.

Klíčový ukazatel: 3Y IRS

Pro hypoteční trh je v této situaci velmi důležitý ukazatel IRS – Interest Rate Swap.

Zjednodušeně řečeno jde o tržní cenu dlouhodobého úrokového zajištění. IRS sazby odrážejí očekávání finančních trhů ohledně budoucího vývoje úrokových sazeb a představují důležitý faktor, podle kterého banky nastavují ceny hypoték.

Proto také může nastat situace, kdy ČNB své sazby nezmění, ale hypotéky přesto zdraží.

A přesně to jsme v roce 2026 viděli. Samotná Česká národní banka dlouhodobě upozorňuje, že klientské sazby hypoték úzce souvisejí s vývojem tržních IRS sazeb.

Vývoj české 3Y IRS

Pro představu, jak rychle se situace změnila, je zajímavé sledovat nejen samotnou výši sazby, ale především její trend. Právě pohyb IRS často předznamenává, kam se budou v následujících týdnech a měsících ubírat hypoteční sazby.

Nejde jen o válku

Válka mezi USA a Íránem je v současnosti významným impulzem, ale není jediným důvodem současného vývoje.

Na české úrokové sazby působí také:

• úrokové sazby v USA a eurozóně,
• vývoj evropských a českých dluhopisových výnosů,
• vývoj české ekonomiky a mezd,
• a samozřejmě také rozhodnutí České národní banky.

ČNB navíc v červnu 2026 svou základní 2T repo sazbu zvýšila z 3,50 % na 3,75 %. To je důležité i proto, že ještě donedávna trh očekával spíše další postupné snižování sazeb. Dnes je výhled výrazně nejistější.

Co to znamená pro člověka, který chce hypotéku?

Současná situace samozřejmě není příjemná. Zároveň ale podle nás není správnou strategií automaticky odkládat koupi nemovitosti jen proto, že jsou hypotéky momentálně dražší.

Bydlení je především dlouhodobé rozhodnutí.

Pokud například rodina potřebuje větší byt nebo dům a jeho koupi odloží o rok, neznamená to, že za rok bude hypotéka určitě levnější. Může se stát přesný opak.

Za rok může být:

• úroková sazba neklesne
• ale zároveň může být nemovitost dražší

Pokud cena nemovitosti vzroste například o 8–10 %, může tento růst znamenat výrazně vyšší zadlužení a vyšší měsíční splátku. I případná úspora několika desetin procentního bodu na úrokové sazbě pak nemusí vyšší kupní cenu vůbec vykompenzovat.

Proto bychom se na současnou situaci dívali jinak:

Nečekat na „ideální“ chvíli, ale správně nastavit strategii hypotéky.

V současné situaci klientům zpravidla doporučujeme tříletou fixaci, protože právě u ní dnes banky nabízejí nejnižší možné sazby.

Nechceme klienta zbytečně zamknout na dlouhé období v době, kdy je na trhu velká nejistota a existuje možnost, že sazby v budoucnu opět klesnou. Tříletá fixace nám proto dává rozumný kompromis mezi: dnešní sazbou × jistotou splátky × možností reagovat na budoucí vývoj.

Pokud se situace na finančních trzích uklidní, inflační očekávání poklesnou a začnou klesat také IRS sazby, nechceme pouze čekat na konec fixace. Na pokles sazeb doporučujeme reagovat a pokusit se jejich úrokovou sazbu v průběhu času snížit.

Konkrétní postup samozřejmě závisí na podmínkách a ochotě konkrétní banky a situaci na trhu.

To je podle nás v současné situaci rozumnější než čekat na okamžik, kdy budou hypotéky „ideálně levné“. Hypotéku bychom dnes neodkládali jen kvůli sazbám. Pokud nemovitost potřebujete, doporučujeme rozhodovat především podle toho, zda je pro vás její dnešní cena a celková měsíční splátka dlouhodobě únosná.

Proto v současné situaci našim klientům neříkáme jednoduše „počkejte, až hypotéky zlevní“. Situace na trhu se mění velmi rychle. Proto při každé hypotéce sledujeme nejen aktuální sazby bank, ale také vývoj IRS sazeb, očekávaný vývoj trhu a jsme připraveni pružně na měnící se situaci reagovat.